marché grippé fin 2023 : une situation plus favorable aux acquéreurs
La récession du marché et les trois France
En 2023, les ventes de logements anciens à des particuliers ont baissé de 16.8 %, France entière. Mais cette année encore, les évolutions de l’activité ont été très différentes selon les régions, trois situations se distinguant assez nettement.
Dans un tiers des régions métropolitaines, lorsque le niveau des prix pratiqués est resté bas (par comparaison avec les prix de l’Ile de France ou des grandes villes de Province), le niveau de l’activité a mieux résisté : dans la plupart d’entre elles, le marché reste étroit et l’ensemble de ces régions porte 20 % des achats des particuliers. Cependant, la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France, compte tenu des prix pratiqués. Et pourtant, dans ces régions les conditions économiques (pouvoir d’achat et niveau du chômage) sont loin d’être les meilleures, mais l’offre de crédits bancaires s’est largement mobilisée afin d’atténuer les tendances récessives des marchés. Ainsi, les ventes ont baissé de seulement 5 % en Bourgogne et en Champagne-Ardenne ; et de l’ordre de 10 % en Auvergne, en Franche-Comté, dans le Limousin, en Lorraine, dans le Nord-Pas de Calais et en Picardie.
Dans un autre tiers des régions, où les prix sont devenus moins soutenables (et n’ont pas forcément beaucoup reculé) compte tenu des exigences d’apport personnel, la demande n’a pu que difficilement s’adapter et l’activité a reculé de l’ordre de 20 %. Dans ces régions (Alsace, Aquitaine, Bretagne, Midi-Pyrénées, PACA et Rhône-Alpes), la chute des ventes a contribué au blocage de l’ensemble de la chaîne immobilière (marché locatif et achats de logements neufs) : les marchés y étaient par le passé (très) actifs et les achats des particuliers représentaient près de 40 % du total des transactions de la Métropole.
Ailleurs, les ventes ont reculé au même rythme que l’ensemble du marché. Dans ces régions, pourtant assez différentes par la taille des marchés et par les caractéristiques (socio-démographiques et budgétaires) de la demande, les baisses de prix parfois sensibles n’ont pas permis à l’activité de se redresser.
Après les intempéries, le renouveau du marché ?
Le recul des ventes de logements anciens s’est renforcé en 2023. Après le rebond de la demande observé durant l’été, l’automne a souffert d’une rechute de l’activité. Les désordres climatiques (inondations, glissements de terrains et tempête, notamment) sont venus accentuer la dépression du marché provoquée jusqu’alors par le rationnement du crédit et un contexte macroéconomique dégradé. Et ils ont bouleversé le sursaut saisonnier habituel des ventes : dès le début du 4ème trimestre, la demande s’est fortement repliée. Ainsi en 2023, les ventes ont diminué de 16.8 %.
La dégradation du marché observée en 2023 est certes moindre que celle des crises précédentes : par exemple, la crise des subprimes de 2008-2009 ou le choc de la suppression du PTZ dans l’ancien en 2012. Mais après une année 2022 déjà placée sous le sceau de la récession (avec – 9.2 %), les ventes ont chuté de 24.6 % depuis deux ans (- 31.2 % depuis fin 2019, avant la mise en œuvre du rationnement du crédit). La récession actuelle est ainsi comparable aux précédentes : à la différence près que cette fois, elle aura été en grande partie déclenchée par les mesures prises par les pouvoirs publics (Banque de France, puis BCE).
Pour autant, et en l’absence d’un assouplissement du rationnement du crédit, les contraintes qui pèsent sur la demande se desserrent lentement (et timidement encore) : la hausse des taux des crédits marque le pas, avant une prochaine décrue, et l’offre de crédits bancaires paraît se ressaisir. Même s’il semble encore peu probable que l’activité du marché de l’ancien se redresse rapidement en 2024, tant que la Banque de France n’aura pas infléchi sa stratégie, en revanche la stabilisation du marché devrait être au rendez-vous. Avec un 2nd semestre qui redonnera sans doute de l’espoir !