Crédit immobilier : Les taux moyens ont franchi la barre des 3,12% en avril

Le taux moyen a franchi le seuil des 3% en mars

Au 1er trimestre 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 2.84 %. Il franchit la barre des 3% en mars et s’établit à 3.12 % en taux provisoire à mi-avril selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement.

Depuis le début de l‘année, la hausse du taux moyen est rapide, de 23 points de base (pdb) par mois, avec dans son sillage les fortes revalorisations du taux d’usure et sa mensualisation à compter du 1er février.

Déjà en 2022, les taux s’étaient accrus, en moyenne +11 pdb par mois. Le rythme s’était relevé en cours d’année en réponse aux déséquilibres économiques et monétaires nés du déclenchement de la guerre en Ukraine, d’abord bridé, du fait d’un taux d’usure faiblement revalorisé, puis de 15 pdb par mois au 4ème trimestre, à la suite d’une revalorisation plus forte du taux d’usure.

Revalorisations du taux d’usure pour les prêts à plus de 20 ans :

• Juillet 2022 : + 17 pdb (65.0 % de la production)
• Octobre 2022 : + 48 pdb (64.3 % de la production)
• Janvier 2023 : + 52 pdb (66.8 % de la production)      
• Février 2023 : + 22 pdb (67.5 % de la production)
• Mars 2023 :   + 21 pdb (68.2 % de la production)

La profitabilité des nouveaux crédits se dégrade encore

Pour autant, la profitabilité des nouveaux crédits se dégrade encore. Car depuis juillet 2022, sous la pression de l’inflation, les relèvements successifs du principal taux de refinancement de la BCE (à 3.00 % le 8 février et à 3.50 % le 22 mars) contribuent largement à la dégradation de la marge des établissements de crédit, entraînant dans son sillage le taux moyen de rémunération des dépôts d’épargne des ménages (l’autre ressource de financement et de refinancement des crédits immobiliers aux particuliers).

Les augmentations du taux moyen sont donc rapides. Et sur des prêts à 25 ans, les taux dépassaient 3.20 % en mars pour la moitié des emprunteurs, pouvant même aller jusqu’à 3.65%. Alors que pour les ¾ des emprunteurs, même ceux mieux dotés en apport personnel, la barrière des 3.0 % est nettement franchie sur les prêts à 20 ans. 

Toutes les catégories d’emprunteurs sont concernées par l’augmentation des taux, même si elle a été moins rapide pour les emprunteurs avec 5 SMIC et plus (+ 59 pdb), contre + 72 pdb pour les moins de 3 SMIC de revenus et + 71 pdb entre 3 et 5 SMIC. Et compte tenu des revalorisations du taux d’usure, les emprunteurs du 4ème groupe qui ne présentent pas les meilleurs profils (niveaux des revenus et de l’apport personnel, notamment) ont connu des augmentations de taux plus rapides que celles des autres emprunteurs, sur les durées les plus longues : pour des prêts à 25 ans, le taux a cru de 79 pdb, contre 64 pdb sur des prêts à 15 ans aux emprunteurs du 1er groupe.

L’allongement de la durée marque le pas

Au 1er trimestre 2023, la durée moyenne des prêts accordés était de 245 mois.

L’allongement de la durée des crédits marque maintenant le pas.

La durée n’est plus suffisante pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements, des taux d’intérêt ou du niveau d’apport personnel exigé sur les capacités d’emprunt des ménages.

Et depuis plus d’un an cela ne permet plus d’éviter un recul rapide de la production de crédit. La hausse des taux rend en outre de plus en plus délicat l’usage de l’allongement des durées pour contenir les taux d’effort des emprunteurs.

Les emprunteurs aisés se retirent du marché

Depuis le début de l’année, les revenus des emprunteurs s’élèvent à un rythme comparable à celui de l’indice des prix à la consommation.

L’accès au marché devient de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans nombre de grandes agglomérations.

Tous les ménages sont maintenant contraints à l’abandon de projets, des plus modestes aux plus ambitieux. Le coût des opérations recule, signe que l’environnement des marchés n’est plus porteur. Sur un marché qui se transforme, le niveau de l’apport personnel progresse moins rapidement.