faut-il louer en vide ou en meublé ?

Publié le 04/03/2025

Louer un appartement nu ou meublé : que faut-il choisir ?

Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous êtes peut-être déjà confronté à cette question : faut-il louer un appartement nu ou meublé ? Les deux options présentent des avantages et des inconvénients, tant d’un point de vue fiscal que juridique. Cet article vous aide à y voir plus clair en analysant les différences majeures entre ces deux types de location.

1. La définition des deux types de location : nu vs meublé

Avant d'entrer dans les détails fiscaux et juridiques, rappelons ce que recouvrent ces deux termes :

Location vide (ou nu) : Le logement est mis à disposition sans mobilier, c’est-à-dire que le locataire doit fournir son propre mobilier (lit, table, chaises, etc.).
Location meublée : Le logement est équipé de meubles et d’équipements permettant au locataire de vivre confortablement dès son arrivée. La loi détermine un inventaire minimum de meubles et équipements devant être présents dans le logement meublé (ex. : lit, table, chaises, vaisselle, etc.).

2. Les avantages fiscaux de la location meublée

La location meublée offre plusieurs avantages fiscaux qui peuvent rendre cette option intéressante pour les propriétaires :

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : Sous ce statut, le propriétaire peut bénéficier de certains allègements fiscaux, comme la possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles, ce qui permet de réduire les revenus locatifs imposables. Cela peut être particulièrement avantageux si vous cherchez à optimiser vos revenus de location.
Déduction des charges : En location meublée, vous pouvez déduire davantage de charges que pour la location vide, y compris les frais de gestion, les travaux d’entretien, l’assurance, ainsi que l’amortissement du mobilier.
Pas de taxe sur les logements vacants : Contrairement aux logements vides, un bien meublé peut être exonéré de la taxe sur les logements vacants dans certaines villes où la demande locative est forte.

3. Les avantages fiscaux de la location vide

Bien que la location meublée ait des avantages fiscaux, la location vide n’est pas à négliger et présente aussi ses propres atouts :

Bail de longue durée : En location vide, la durée du bail est plus longue, généralement de 3 ans minimum. Cela offre au propriétaire une certaine stabilité et réduit les risques de vacance locative.
Moins d’obligations fiscales : Contrairement à la location meublée, qui peut impliquer une gestion fiscale plus complexe, la location vide est plus simple à administrer sur le plan fiscal. En effet, les revenus générés par la location vide sont soumis au régime des revenus fonciers, souvent plus simple à gérer.
Déduction des charges : Bien que le propriétaire d'un bien vide puisse déduire des charges liées à la gestion du bien, l'amortissement des meubles n’est pas possible, contrairement à la location meublée.

4. Aspects juridiques : les différences de réglementation

La location meublée et la location vide sont régies par des règles juridiques distinctes. Voici quelques différences majeures :

Durée du bail :
- En location vide, le bail est de 3 ans minimum pour un particulier, et 6 ans pour un bailleur professionnel. La résiliation du bail par le propriétaire est strictement encadrée.
- En location meublée, le bail est généralement de 1 an (ou 9 mois si le locataire est étudiant), ce qui permet au propriétaire une plus grande flexibilité.
Préavis et résiliation du bail :
- En location vide, le préavis de résiliation du bail est de 6 mois pour le propriétaire, sauf en cas de non-paiement des loyers ou de vente du bien.
- En location meublée, le préavis est réduit à 3 mois pour le propriétaire, ce qui peut être un avantage si vous avez besoin de récupérer votre bien plus rapidement.
État des lieux et normes d'équipement :
- En location meublée, le logement doit respecter un inventaire précis des équipements (meubles, électroménager, etc.), ce qui peut être contraignant à mettre en place mais assure une certaine qualité pour le locataire.
- En location vide, les exigences en termes d'équipement sont moindres, mais l’état des lieux reste obligatoire.

5. Quels sont les choix des propriétaires ?

Le choix entre un appartement nu ou meublé dépend souvent des objectifs du propriétaire :

Si l’objectif est de maximiser les revenus locatifs à court terme et de bénéficier d’avantages fiscaux, la location meublée peut être plus intéressante. C'est également le choix idéal si vous ciblez des locataires temporaires, comme des étudiants ou des professionnels en mobilité.
Si vous préférez la stabilité d’un bail longue durée et une gestion plus simple, la location vide pourrait être plus adaptée. Les loyers sont souvent moins élevés, mais la durée de location plus longue peut compenser cette différence.

6. Conclusion : quelle option choisir ?

En définitive, il n’y a pas de réponse unique à cette question. Le choix entre louer un appartement nu ou meublé dépend de vos objectifs en tant que propriétaire, de la demande locative dans votre secteur, et de votre capacité à gérer les aspects fiscaux et juridiques associés. Si vous êtes à la recherche de rentabilité à court terme, la location meublée est souvent la meilleure option. En revanche, si vous privilégiez la stabilité et une gestion simplifiée, la location vide sera probablement plus adaptée.